Huurbeleid

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuur vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (1 %) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen

> € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Leeuwarden was in 2018 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 91% van de toewijzingen in de gemeente Leeuwarden is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 99% van de huishoudens met recht op huurtoeslag  een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille. De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. Onderstaande mutaties in het bezit hebben in de gemeente Leeuwarden plaatsgevonden.

Voorkomen huurachterstanden

We werken in Leeuwarden samen in het convenant “Iedereen Financieel Fit”. We zien kansen huurders nog eerder een helpende hand te bieden door schuldpreventie en vroege interventie bij betalingsachterstanden. Nadat wij eerder delen van het incassoproces hadden uitbesteed, hebben wij vanaf 1 januari 2018 alle klantcontacten en werkzaamheden in dit traject weer in eigen hand genomen. Huurders hebben één vast contactpersoon waar zij terecht kunnen voor vragen en oplossingen met betrekking tot financiële problematiek. We zijn daardoor beter in staat om vroege interventie te plegen bij schuldenproblematiek en kunnen in een vroegtijdig stadium huurders in contact brengen met relevante hulpverlening. Het convenant “iedereen financieel fit” wordt aangepast en zoveel mogelijk in lijn gebracht met het model dat door Aedes en de VNG is gemaakt. 

De huurachterstand van zittende huurders in Leeuwarden bedraagt per 31 december 2018 afgerond € 649.000 (inclusief vertrokken huurder € 1.171.000). Dit bedrag is ten opzichte van 2017 (respectievelijk € 837.00 en € 1.495.000) fors gedaald.

Toevoegingen en onttrekkingen aan het bezit in Leeuwarden.

In 2018 heeft Elkien 68 nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad in de gemeente Leeuwarden. Dit betreft onder andere nieuwbouw aan de Balistraten en Oldegalileën in Leeuwarden en Nijdjipstrjitte in Grou. In totaal zijn er in 2018 door Elkien 60 woningen gesloopt, waarvan 57 woningen in de categorie goedkoop en 3 woningen in de categorie betaalbaar laag. In 2018 zijn er in de gemeente Leeuwarden 102 huurwoningen verkocht waarvan 84 woningen met een huurprijs lager dan € 710.

Elkien werkt aan een kwalitatief goede en duurzame portefeuille. De ingrepen per woning zijn afhankelijk van de huidige staat en aard van de woning. Naast investeringen in het verduurzamen van woningen worden uitgaven gedaan in planmatig onderhoud, asbestverwijdering en onderhoud aan keukens, douches en toiletten. Dit wordt per complex en per woning bepaald.

In 2018 heeft Elkien in de gemeente Leeuwarden 527 woningen verbeterd. Onder anderen het energieneutraal maken van de Vlet in Grou en de Bird 4 en 7 hoog, De Jokse en Hooidollen In leeuwarden, het NoM maken  van de Wielepôle en Jan Lievensstraat. Daarnaast vindt ook planmatig onderhoud plaats aan met name woningen waar woningverbetering (nog) niet aan de orde is. 

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van De Buurt Versterkt en de Woningwet 2015.

Elkien werkt intensief samen met sociale wijk- en dorpenteams, gemeente en politie. Voor Heechterp/Schieringen heeft Elkien een buurtconciërge in dienst genomen. Elkien werkt daarnaast samen met het bewonersbedrijf Heechterp-Schieringen. Het bewonersbedrijf heeft in 2018 het schoonmaakonderhoud verzorgd in de algemene ruimten van 110 appartementen in de Boksdoornstraat en de Vuurdoornstraat.

Elkien faciliteert zoveel mogelijk de huisvesting van bijzondere doelgroepen in het kader van scheiden van wonen en zorg. Een goede begeleiding door zorgpartijen is hierbij essentieel.  We merken dat het nodig is door de ontwikkelingen in sociaal domein en zorg om in de evaluatie van ons portefeuilleplan te kijken naar de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Wij krijgen vragen over het huisvesten van diverse groepen die (nog) niet zelfstandig willen of kunnen wonen.

Elkien merkt dat er meer personen met verward gedrag in de wijken komen wonen. Dat kan leiden tot overlast en soms tot gevaarlijke situaties. Meer regie vanuit de gemeente is gewenst. Hierover zijn prestatieafspraken gemaakt voor 2018. Elkien heeft 13 woningen beschikbaar gesteld voor het huisvesten van statushouders.

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuren vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (1%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Opsterland was in 2018 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 93% van de toewijzingen in de gemeente Opsterland is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 98% van de huishoudens met recht op huurtoeslag  een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille in 2030. De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. Onderstaande mutaties in het bezit hebben in de gemeente Opsterland plaatsgevonden.

Voorkomen huurachterstanden

In de gemeente Opsterland werken we samen met de sociale teams en gebiedsteams. Nadat wij eerder delen van het incassoproces hadden uitbesteed, hebben wij vanaf 1 januari 2018 alle klantcontacten en werkzaamheden in dit traject weer in eigen hand genomen. Huurders hebben één vast contactpersoon waar zij terecht kunnen voor vragen en oplossingen met betrekking tot financiële problematiek. We zijn daardoor beter in staat om vroege interventie te plegen bij schuldenproblematiek en kunnen in een vroegtijdig stadium huurders in contact brengen met relevante hulpverlening.

De huurachterstand van zittende huurders in Opsterland bedraagt per 31 december 2018 €  64.000 (inclusief vertrokken huurder € 131.000. Deze bedragen is ten opzichte van 2017 (respectievelijk € 102.000 en € 202.000) fors gedaald.

Er hebben zich geen bijzondere ontwikkelingen voor gedaan in de zoekduur en de vraagdruk. De vraagdruk is in Opsterland lager dan in andere gemeenten.

Toevoegingen en onttrekkingen aan het bezit in Opsterland

In 2018 zijn er 40 woningen verkocht en 26 woningen gesloopt. Daarvoor in de plaats zijn 26 woningen nieuw gebouwd.

Elkien werkt aan een kwalitatief goede en duurzame portefeuille. De ingrepen per woning zijn afhankelijk van de huidige staat en aard van de woning. Naast investeringen in het verduurzamen van woningen worden uitgaven gedaan in planmatig onderhoud, asbestverwijdering en onderhoud aan keukens, douches en toiletten. Dit wordt per complex en per woning bepaald. Elkien heeft 126 woningen verbeterd in de gemeente Opsterland en 26 nieuwbouw NoM woningen gebouwd. Alle verbeteringen en nieuwbouw betreffen woningen in Gorredijk.

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van De Buurt Versterkt en de Woningwet 2015. Bij iedere activiteit in het kader van leefbaarheid wordt gekeken welk positief effect deze heeft op de leefbaarheid in een wijk, buurt of dorp. De samenwerking met de sociale teams en gebiedsteams is goed. In Opsterland is specifieke aandacht voor straten met gemengd (huur/koop) bezit. Hier houden gemeente en Elkien toezicht op het gebruik van woningen en tuinen en zorgen voor tijdige handhaving bij signalen over oneigenlijk gebruik. Als er onjuist gebruik van woningen of slecht onderhoud van tuinen wordt gesignaleerd, dan gaat Elkien in gesprek met de huurders.

Met de gemeente Opsterland heeft Elkien een convenant Sociaal Team. Het convenant is geëvalueerd. Dit wordt in 2018 herzien zodat het op de huidige wet- en regelgeving en de maatschappelijke ontwikkelingen is aangepast. De samenwerking is goed maar er is meer regie vanuit de gemeente gewenst, met name als het gaat om personen met verward gedrag. Waarbij we ook een geleidelijke toename in Opsterland zien.

Elkien heeft voldoende geschikte woningen voor senioren in Opsterland. De vraagdruk van senioren op deze woningen wordt jaarlijks in beeld gebracht in onze monitor. Elkien heeft 5  woningen beschikbaar gesteld voor het huisvesten van statushouders in de gemeente Opsterland. Daarnaast faciliteert Elkien de huisvesting van bijzondere doelgroepen in het kader van scheiden wonen en zorg.

Elkien hanteert een huurbeleid dat uitgaat van marktconforme huren op basis van taxaties van haar woningen. Aanpassing naar de streefhuren vindt plaats bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging voor de doelgroep van beleid was inflatievolgend (1%) overeenkomstig de afspraken met Nieuw Elan. Voor huishoudens met een inkomen  > € 40.349 is een huurverhoging van 4,3% gerekend.

Het bezit van Elkien in Heerenveen was in 2018 in de volgende huurprijsklassen verdeeld:

Passend toewijzen

Elkien wijst passend toe, conform de Woningwet. 98% van de toewijzingen in de gemeente Heerenveen is gedaan aan huishoudens met een inkomen < € 36.165 (wettelijke norm: 80%). Tevens is aan 100% van de huishoudens met recht op huurtoeslag  een woning toegewezen met een huur passend bij het inkomen (norm: 95%).

Woninglasten

Elkien werkt aan een energieneutrale portefeuille. De beoogde ingrepen leiden tot een forse verbetering van de energieprestatie en het comfort van de woning. Bij woningverbetering blijven de woonlasten voor zittende huurders gelijk of worden lager dan voor de verbetering. Huren van woningen die energieneutraal zijn, blijven beneden de aftoppingsgrens. Wel wordt de huurders een duurzaamheidsvergoeding gevraagd. Onderstaande mutaties in het bezit hebben in de gemeente Heerenveen plaatsgevonden.

Voorkomen huurachterstanden

In Heerenveen werken we intensief samen met het sociaal team. Nadat wij eerder delen van het incassoproces hadden uitbesteed, hebben wij vanaf 1 januari 2018 alle klantcontacten en werkzaamheden in dit traject weer in eigen hand genomen. Huurders hebben één vast contactpersoon waar zij terecht kunnen voor vragen en oplossingen met betrekking tot financiële problematiek. We zijn daardoor beter in staat om vroege interventie te plegen bij schuldenproblematiek en kunnen in een vroegtijdig stadium huurders in contact brengen met relevante hulpverlening.

De huurachterstand van zittende huurders in Heerenveen bedraagt per 31 december 2018 afgerond €30.000 (inclusief vertrokken huurder € 35.291). De huurachterstand van zittende huurders ten opzichte van 2017 (€ 24.958) licht gestegen. De achterstand inclusief vertrokken huurders is gedaald ten opzichte van 2017 (€ 46.291).

In 2018 zijn er 3 woningen verkocht uit de verkoopvijver. Elkien werkt gefaseerd aan de herstructurering van de Sinnebuorren in Akkrum. In 2018 zijn daartoe 21 woningen gesloopt en 14 nieuwbouwwoningen (NoM) toegevoegd.

Elkien werkt aan een kwalitatief goede en duurzame portefeuille. De ingrepen per woning zijn afhankelijk van de huidige staat en aard van de woning. Naast investeringen in het verduurzamen van woningen worden uitgaven gedaan in planmatig onderhoud, asbestverwijdering en onderhoud aan keukens, douches en toiletten. Dit wordt per complex en per woning bepaald. In Akkrum zijn 26 woningen nieuw gebouwd.

Leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd binnen de kaders van De Buurt Versterkt en de Woningwet 2015.

Elkien werkt intensief samen met de sociale wijk- en dorpenteams op het snijvlak van wonen, zorg en welzijn. In het kader van het nieuwe gemeentelijke beleidsplan zijn voor 2018 aanvullende afspraken gemaakt over de wijze waarop wordt samengewerkt in de sociale teams, met inachtneming van de specifieke rollen en taken van de verschillende partijen. Elkien is erg positief over de samenwerking en het nieuwe beleid “de Opstapper” van de gemeente Heerenveen. In 2018 zijn in de gemeente Heerenveen 3 woningen toegewezen aan statushouders.