4.1  Algemeen

Woningcorporatie Elkien is een stichting met de status “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Friesland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. De statutaire vestigingsplaats is Leeuwarden, het bezoekadres is De Opslach 69, 8448 GV te Heerenveen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de verhuur van woningen aan de sociale doelgroep en de daarvoor benodigde investeringen in vastgoed. Elkien staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Friesland onder nummer 01031575.

4.2  Continuïteit

Bij de waardering van de activa en passiva in de jaarrekening wordt uitgegaan van going concern en is daarmede gebaseerd op de continuïteit van de corporatie.

4.3  Groepsverhoudingen

Elkien functioneert als hoofd van een groep. De enige deelneming die Elkien per 31-12-2018 heeft, is Elkien Holding (100%), welke op haar beurt enkel 100% eigenaar is van Elkien CPS B.V. met een grondpositie van € 868.000 en een 33 1/3% deelneming heeft in V.O.F. Oppenhuizerweg.

Gezien het niet-materiële belang in deze deelneming is geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld.

4.4  Stelselwijzigingen

In de jaarrekening 2018 is geen sprake van stelselwijzigingen.

4.5  Schattingswijzigingen

In de jaarrekening 2018 is sprake van de volgende schattingswijzigingen:

In het kader van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn diverse schattingswijzigingen doorgevoerd in de parameters en berekeningsmethodieken die nader uiteen zijn gezet in paragraaf 5.4.1.

4.6  Presentatiewijzigingen

In 2018 is een presentatiewijziging doorgevoerd. Vanaf 2018 worden de diverse heffingen gecategoriseerd onder de post "Overige directe operationele lasten exploitatie bezit" in plaats van onder de post “Lasten verhuur-en beheeractiviteiten”. De vergelijkende cijfers over 2017 zijn aangepast aan deze wijziging.

4.7  Oordelen en schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Elkien zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
 

4.8 Verbonden partijen

Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Eind 2018 zijn dit: Elkien Holding B.V. en Elkien CPS B.V.

Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Elkien en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

4.9 Toelichting op het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
 

4.10 Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB

Elkien heeft de gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB opgenomen in hoofdstuk 10.

Op basis van de argumenten voor een afsplitsing of een administratieve scheiding en de confrontatie met de strategie en praktijk van Elkien is gekozen voor een administratieve scheiding van niet-DAEB-bezit, die is gebaseerd op strategische keuzes;

• de portefeuillestrategie van Elkien richt zich uitsluitend op de primaire doelgroep,
• Elkien is en blijft uitsluitend werkzaam in één woningmarktregio, te weten Friesland,
• en Elkien bouwt haar niet-DAEB activiteiten af en heeft geen externe financiële middelen nodig voor de niet-DAEB activiteiten.

Het voorstel voor de scheiding van het bezit in DAEB en niet-DAEB is gebaseerd op de portefeuillestrategie in relatie tot de woonvisies en de Woningwet. Er is een aantal woningen overgeheveld van DAEB naar niet-DAEB. Tot het niet-DAEB bezit behoren ook de garages en parkeerplaatsen welke afzonderlijk verhuurd worden. Elkien heeft panden die als maatschappelijk vastgoed zijn ontwikkeld. Elkien kiest ervoor om het maatschappelijk vastgoed dat conform bijlage 3 van het BTIV als DAEB kan worden bestempeld, in eigendom te houden en te blijven beheren. Elkien heeft een aantal BOG-panden met een verkoopstrategie dat in de niet-DAEB tak is geplaatst.

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen, wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten wordt in overeenstemming met het dd. 22 november 2017 goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de DAEB- dan wel aan de niet-DAEB activiteiten toegerekend. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand nader uiteengezet:

5.1  Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 30 en 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015, RJ 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (herzien 2016) en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).

Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings­prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht zijn in de jaarrekening doorlopend genummerd.
 

5.2  Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

5.3  Materiële vaste activa

Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Op grond wordt niet afgeschreven.

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente is gebaseerd op de gemiddelde vermogenskostenvoet van de leningenportefeuille inclusief derivaten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verplichtingen tot herstel
Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief.
 

5.4 Vastgoedbeleggingen

Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke waarderingsgrondslagen van de balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle vastgoedbeleggingen de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Op grond wordt niet afgeschreven. 

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente is gebaseerd op de gemiddelde vermogenskostenvoet van de leningenportefeuille inclusief derivaten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en  vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verwerking van groot onderhoud
Elkien verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief, wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

5.4.1  DAEB vastgoed in exploitatie & niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Typering
DAEB vastgoed omvat woningen, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed in exploitatie die volgens het op dd. 22 november 2017 definitief goedgekeurde scheidingsvoorstel van Elkien als DAEB vastgoed classificeerden. Hierbij is rekening gehouden met mutaties in de DAEB portefeuille sinds die datum.

Over het algemeen zijn dit woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, woningen boven de huurtoeslaggrens waarvan Elkien voornemens is om deze in de toekomst als DAEB vastgoed te verhuren en maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten die niet voldoen aan het criterium van DAEB vastgoed.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in exploitatie wordt ingaande de jaarrekening 2013 op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Elkien waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’).

Elkien past voor het volledige bezit de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 toe, zoals ook in voorgaande jaren.

Complexindeling
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 vindt waardering op waarderingscomplex niveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden in exploitatie van Elkien maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

• De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op, indien van toepassing, de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
• De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
• Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
• Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

In beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

• Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
• Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten.
• Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten.
• Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.
   

Elkien heeft de in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’ voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten hiervan zijn in de volgende tabellen opgenomen.

Onder toepassing van de full-versie heeft Elkien voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek afwijkende standpunten ingenomen, zoals in de volgende tabel weergegeven. Hierbij is rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Elkien opereert.

Als gevolg van de ontwikkelingen in de woningmarkt is het marktrisico voor het werkgebied van Stichting Elkien generiek opnieuw met 0,25% verlaagd. Op basis van de verkooprestrictie uit hoofde van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zijn bijbehorende verkoopkasstromen de eerste 7 jaar aangepast. Omdat deze aanpassing zich niet gelijk vertaalt in een lagere marktwaarde, is de disconteringsvoet verlaagd bij dié complexen waar dit van toepassing is.

Gehanteerde werkwijze taxaties
Jaarlijks wordt de waardering van 1/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zichttaxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De overige 2/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie wordt door middel van een aannemelijkheidsverklaring en taxatie-update getoetst.

In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Elkien, zoals lopende huurcontracten. De in 2018 gebruikte markthuurtabel is gebaseerd op een markthuurverkenning van een externe partij, die door meerdere corporaties als ‘Best Practice’ in de waardering wordt gebruikt. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten.

Mutatie marktwaarde verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Herwaardering
De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering) en onder aftrek van (latente) belastingverplichtingen

Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)
De beleidswaarde is van de marktwaarde afgeleid in overeenstemming met de uitgangspunten zoals deze door de Autoriteit Wonen (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn voorgeschreven. Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip; de beleidswaarde. Corporaties vermelden met ingang van het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen.

Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Elkien. De nettocontantewaardeberekening van de marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave van Elkien. Hiermee wordt inzicht gegeven in de verdiencapaciteit van het vastgoed in exploitatie uitgaande van het beleid van Elkien. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van een viertal zogenoemde afslagen. Dit betreft:

1. Voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de hoogste van ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Er wordt derhalve geen rekening gehouden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.
    
2. De huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal verhoogd tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van Elkien  bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Elkien hanteert in haar beleid een streefhuur van 78% van de maximaal redelijke huur.
    
3. De componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud zijn vervangen door een nominale onderhoudsnorm, overeenkomstig het onderhoudsbeleid van Elkien en het als onderdeel daarvan vastgestelde onderhoudsprogramma van het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Elkien hanteert hierbij als uitgangspunt de totale onderhoudskasstroom uit de functionele winst- en verliesrekening van 2018. Per gewogen verhuureenheid komt dit neer op een bedrag van € 1.552. Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is met de specifieke vex-normen en mutatieonderhoud normen conform het handboek gerekend. Gemiddeld komt dit neer op € 950 per verhuureenheid.
    

4. De beheerskosten uit de DCF-berekening (de marktconforme lasten ter zake) zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de werkelijke uitgaven voor beheer, leefbaarheid, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. Elkien gaat uit van gemiddelde beheerlasten van € 821 per verhuureenheid. Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is gemiddeld € 770 per verhuureenheid in gerekend.
    

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Stichting Elkien heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie – afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur en beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften optenomen in RTiV artikel 151.

Voor de beleidswaarde zijn overeenkomstig RJ 645 in de jaarrekening 2018 geen vergelijkende cijfers over 2017 opgenomen.

5.4.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Elkien heeft in het verleden woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde kreeg. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Elkien onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:
Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘Netto gerealiseerd verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Als financieringstransactie kwalificeren:
Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

• de betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs;
• de woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’. De (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). 
• de woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat Elkien verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

5.4.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde en inclusief transactiekosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en andere transactiekosten).

Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

5.5 Financiële vaste activa

5.5.1 Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt ervan uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Elkien in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

5.5.2 Andere deelnemingen

Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde. Afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

5.5.3 Latente belastingvorderingen

Voor de waardering van latente belastingvorderingen en –verplichtingen zie paragraaf 5.10.2 Voorziening latente belastingverplichtingen.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,85%. Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2018 van 3,3%, onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2019-2030. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2018 en 2019 25%. Voor 2020 geldt een percentage van 22,5% en voor de jaren daarna 20,5%.

5.5.4 Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Indien er bij de verstrekking van leningen sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Er zijn geen (andere) contractuele bepalingen (zekerheden) inzake de leningen u/g vastgelegd.

5.5.5 Overige vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

5.5.6 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa

Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Elkien op balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Elkien de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs, wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies  wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt.
 

5.6 Voorraden

5.6.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De toerekening van rente vindt plaats conform hetgeen beschreven onder waarderingsgrondslag in paragraaf ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.6.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop’ omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De toerekening van rente vindt plaats conform hetgeen beschreven onder waarderingsgrondslag in paragraaf ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.7 Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.

Een voorziening voor oninbaarheid, gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum, wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

5.8 Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder ‘Schulden aan kredietinstellingen’ onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
 

5.9 Eigen vermogen

5.9.1 Herwaarderingsreserve

In de Herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Omdat de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht – en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd – is verwerking van de daaropvolgende realisatie ten gunste van de winst- en verliesrekening niet toegestaan.

5.10 Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor 1) in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en 2) verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. 

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

5.10.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Elkien zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Elkien rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

5.10.2 Voorziening latente belastingverplichtingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de (boek-)waarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening kan worden benut.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,85%. Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2018 van 3,3%, onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2019-2030. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2018 en 2019 25%. Voor 2020 geldt een percentage van 22,5% en voor de jaren daarna 20,5%.

5.10.3 Overige voorzieningen

De Overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Elkien onderkent de volgende Overige voorzieningen:

• de Voorziening jubilea wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet wordt de gemiddelde vermogenskostenvoet gehanteerd;
• de Voorziening opleidingen wordt opgenomen tegen de contante waarde van de opgebouwde rechten. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met opgebouwde rechten en de blijfkans. Als disconteringsvoet wordt de gemiddelde vermogenskostenvoet gehanteerd;
• de Voorziening optimalisatie is gevormd op basis van een strategisch plan met doelen die we in 2015 tot en met 2018 wilden bereiken. Deze doelen zijn nog niet geheel bereikt. Nadere uitwerking en optimalisatie zal naar verwachting in de periode 2019/2020 zijn beslag krijgen. Daarnaast zijn strategische plannen voor ketensamenwerking en optimalisatie vastgesteld, waarin op termijn een reductie van het aantal fte’s is voorzien.

5.11 Langlopende schulden

Langlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. Met boeten, verschuldigd voor vervroegde aflossing, dient rekening gehouden te worden indien en voor zover die vervroegde aflossing bij de schuldeiser is aangekondigd of op andere wijze vaststaat.

De aflossingsverplichting van de langlopende schulden voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract. Voor de waardering en resultaatbepaling van deze embedded derivaten wordt verwezen naar paragraaf 7.6.

5.12 Leasing

Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

5.13 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Elkien maakt gebruik van rentederivaten en heeft embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument kostprijs hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Elkien een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat.

Bij het toepassen van kostprijs hedge accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Elkien derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedge relatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft.

5.14 Kortlopende schulden

Kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Kortlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Dit is meestal de nominale waarde.

6.1  Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Omdat Elkien naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categoriale indeling.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Elkien. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Direct toerekenbare kosten

Dit is bij Elkien ruim 90% van alle kosten en is als volgt bepaald:

Alle kosten en opbrengsten die direct kunnen worden toegerekend aan de voorgeschreven activiteiten zijn direct toegerekend. Voorbeelden hiervan zijn: huuropbrengsten, onderhoudskosten, waardeveranderingen, financiële baten en lasten.

Niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten

Nadat de directe toerekenbare opbrengsten en kosten zijn toegerekend, resteert de categorie ‘niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten’. Dit is bij Elkien minder dan 10% van het totaal.

Bij de toerekening van de ‘niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten’ kiest Elkien voor de zogenaamde opslagmethode. Dat wil zeggen het hanteren van een opslag op de directe kosten om de indirecte kosten te dekken.

Voor de toerekening van indirecte kosten en opbrengsten wordt gebruik gemaakt van een procentuele opslag over de directe toegerekende lonen en salarissen.

6.2  Bedrijfsopbrengsten

6.2.1  Opbrengstverantwoording algemeen

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

6.2.2  Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum, op totaalniveau namelijk de inflatie over 2018 (1,4%) plus 1%. Dus op totaalniveau mag de verhoging maximaal 2,4% zijn. Maar men mag wel per contract differentiëren als volgt:

Elkien heeft besloten om een inflatievolgend huurbeleid te voeren voor het grootste deel van haar huurders. De huren voor de huishoudens met een inkomen tot € 41.056 zijn met max 1,0% verhoogd. Alleen voor huishoudens met een inkomen vanaf € 41.056 wordt inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Deze huurders kregen een huurverhoging van maximaal 5,0%.

Huursombenadering 2018
Conform de regelgeving rondom de huursombenadering mag de stijging van de gemiddelde huur in totaal niet meer bedragen dan de inflatie +1%. In de huursom worden de huurstijgingen meegenomen van alle zelfstandige sociale huurwoningen die aan het begin en einde van het jaar zijn verhuurd. De maximale huursomstijging voor 2018 is vastgesteld op 2,12%.

6.2.3  Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

6.2.4  Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de overige overheidsbedragen opgenomen. 

6.2.5  Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop

Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de post ‘Vastgoed bestemd voor de verkoop’ (opgenomen onder de Voorraden). Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.

6.2.6 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:

• Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie.
• Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

6.3  Bedrijfslasten

6.3.1  Lastenverantwoording algemeen

Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekenen kosten.

6.3.2  Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op grond en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

Afschrijvingen worden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.

6.3.3  Lasten onderhoudsactiviteiten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het storings- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een levensduurverlenging en/of waardeverhoging van het actief.

6.3.4  Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst -en- verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.3.5  Pensioenlasten

Elkien kent één pensioenregeling.

Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties

Elkien heeft voor bijna al haar medewerkers een verplichtingenbenadering. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren.

De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Elkien betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2018 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds circa 115,9%.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Elkien. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Naast de premiebetalingen bestaan er geen andere verplichtingen.

6.3.6  Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen, niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Elkien, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

6.3.7  Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen, verantwoord onder effecten, worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt.

(Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord.

6.3.8 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen, verantwoord onder effecten, worden verantwoord zodra Elkien het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verantwoord onder ‘waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten’.

6.3.9 Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houden met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

6.3.10  Activeren van rentelasten

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente bedraagt 3,3% en is gebaseerd op de gemiddelde vermogenskostenvoet van de leningenportefeuille inclusief derivaten. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post rentebaten.

6.3.11  Bijzondere posten

Bijzondere posten zijn baten of lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die behoren tot de normale, niet-incidentele bedrijfsuitoefening, maar die omwille van de analyse en vergelijkbaarheid van de resultaten apart toegelicht worden op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter van de post. Hierbij worden tevens baten en lasten die aan een ander boekjaar moeten worden toegerekend naar omvang toegelicht.

6.3.12  Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

6.4  Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

6.4.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

6.4.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ hebben betrekking op waardemutaties van op actuele waarde gewaardeerde activa.

6.4.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden

Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit betreft zowel de waardeverandering van de post ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ als de post ‘Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’.

6.4.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar. Vrijgevallen gerealiseerde herwaardering worden ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

6.5 Resultaat deelnemingen

Het resultaat deelnemingen is het bedrag waarmee de boekwaarde van de deelneming sinds de voorafgaande jaarrekening is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming behaalde resultaat voor zover dit aan Elkien wordt toegerekend.
 

6.6 Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Elkien integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

In 2018 zijn de volgende fiscale stelselwijzigingen doorgevoerd:

• Met ingang van 2018 worden zowel de te verkopen grondposities als het volledige niet-DAEB bezit gewaardeerd tegen historische fiscale kostprijs of lagere marktwaarde. Tot en met 2017 vond waardering plaats tegen historische fiscale kostprijs.
• Met ingang van 2018 worden de onderhoudskosten toegerekend vanaf het moment van het aangaan van de verplichting jegens de leverancier. Tot en met 2017 werden de onderhoudskosten toegerekend vanaf het moment waarop de werkzaamheden waren verricht.

7.1 Beheersingskader

De Woningwet, Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) hebben geresulteerd in aanpassing van de treasury kaderdocumenten. In 2016 is het herziene treasury statuut, treasury beleid en treasury AO/IC vastgesteld en goedgekeurd. Jaarlijks wordt een treasury jaarplan opgesteld, vastgesteld door de bestuurder en goedgekeurd door de RvC, waarmee de jaarlijkse treasury activiteiten mandaat en richting krijgen. De Treasurycommissie heeft een adviserende functie ten behoeve van de bestuurder. De Treasurycommissie adviseert over het Treasuryjaarplan, transactievoorstellen en wijzigingen van het Treasury statuut, Treasury beleid en Treasury AO/IC.

7.2 Renterisico

In het algemeen kunnen rente- en spreadherzieningen, herfinancieringen en financieringen voortvloeiende uit investeringsprogramma’s leiden tot renterisico’s , die beheerst worden door normen te stellen aan het renterisicoverloop. Elkien loopt geen excessieve renterisico’s. Er is in het verleden gebruik gemaakt van rentederivaten om het renterisico te beheersen, zie paragraaf 5.13.

7.3 Liquiditeitsrisico

Met een aantal derivatenbanken zijn zogenoemde CSA’s overeengekomen. CSA staat voor Credit Support Annex en is van toepassing bij marktwaardeverrekening (margin calls). Bij een positieve marktwaarde van de afgesloten renteswaps  lopen wij een potentieel kredietrisico op de bank. Het verleden heeft uitgewezen dat zelfs grote banken failliet kunnen gaan. Een CSA reduceert dit risico.

Het gebruik van een CSA kent ook een liquiditeitsrisico, namelijk dat bij rentedalingen onderpand in de vorm van cash gestort wordt bij de tegenpartij. Dit zijn de zogenoemde margin calls. Om aan deze verplichtingen te voldoen kan Elkien een beroep doen op een uitgebreide faciliteit. In het geval van rentestijgingen dient door de tegenpartij cash gestort te worden aan Elkien.  

De genoemde buffer dient op grond van de Herziene Woningwet een dusdanige omvang te hebben dat daaruit liquiditeitsverplichtingen gefinancierd kunnen worden ten gevolge van een daling van de vaste rente in de markt van rentederivaten met 2%.

Elkien heeft ook gedurende 2018 ruimschoots  voldaan aan de vigerende 2% stresstest.

7.4 Kredietrisico

Kredietrisico is het risico dat een tegenpartij niet langer geheel of gedeeltelijk aan haar verplichtingen kan voldoen. Elkien heeft geen significante concentraties van kredietrisico’s. Elkien maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij, teneinde deze kredietrisico’s te spreiden. Daarnaast worden deze risico’s beheerst door eisen te stellen aan de kredietwaardigheid van deze tegenpartijen. Verder zijn limieten formeel vastgelegd in ons treasury statuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

7.5 Beschikbaarheidsrisico

Beschikbaarheidsrisico is het risico dat de gewenste financiering niet verkregen kan worden. Dit risico kwalificeren we voor Elkien als laag om de volgende redenen:

• In uitzonderlijke omstandigheden kan tijdelijk geen sprake zijn van geldaanbieders. In dat geval kan een beroep gedaan worden op de liquiditeitspositie en/of de rekening courant kredietfaciliteit.
• Elkien beschikt over een robuuste liquide derivatenbuffer om te blijven voldoen aan potentiële margin call verplichtingen.
• Externe financiering van commerciële (niet-DAEB) activiteiten is niet van toepassing.
   

7.6 Reële waarde van financiële instrumenten

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken.

De in de toelichting op de jaarrekening vermelde reële waarde van de leningen is berekend op basis van de contante waarde methode. Hierbij maakt Elkien gebruik van het treasurypakket van Aareon. Voor de waardering van (embedded) derivaten wordt gebruik gemaakt van het prijsinformatiesysteem Bloomberg.

7.7 Risicobeoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Het WSW is het borgingsinstituut voor de woningbouwcorporaties. Het WSW beschikt over een AAA-rating bij zowel Standard & Poor’s en Moody’s. Dankzij deze ratings kunnen lagere financieringskosten gerealiseerd worden voor leningen met WSW borging en blijft toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd.

Om die hoge ratings te blijven behouden voert zij op een objectieve wijze risicomanagement. Het WSW bepaalt jaarlijks per corporatie het risicoprofiel. Zij bepaalt dit op basis van financial- en business risks, waarbij de financial risks bepaald worden aan de hand van de meest recente prospectieve informatie (dPi) en verantwoordings-informatie (dVi), die verstuurd wordt aan CorpoData. CorpoData verstrekt de financiële en volkshuisvestelijke gegevens aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw), het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De business risks bepaalt het WSW aan de hand van 24 kwalitatieve vragen. De risicoscore bepaalt de ruimte voor groei van de leningenportefeuille, de mogelijkheden voor herfinanciering en de periode waarvoor WSW het borgingsplafond vaststelt. Elkien beschikt over voldoende borgingsplafond om haar activiteiten te financieren.

8.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

• Overige zaken                   lineair   10 jaar
• Huurdersinvesteringen   lineair   40 jaar
• Inrichting kantoorpand   lineair   10 jaar
• ICT apparatuur                 lineair     3 jaar
• ERP-systeem (Xpand)      lineair     2 jaar versneld (2018 en 2019)
• ERP-systeem (Tobias AX) lineair    4 jaar

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. De verzekerde som op basis van de inventariswaarde op balansdatum bedraagt: € 1 miljoen.

Per balansdatum waren geen verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie.

8.2  DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

De mutaties van de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat (bedragen x € 1.000): 

De som van de herwaarderingen van vastgoedbeleggingen bedraagt per balansdatum € 668k.

Er is sprake van ongerealiseerde waardeveranderingen van € 241 miljoen. Deze waardestijging wordt met name verklaard door een toename van de leegwaarde met 12,5%.

Onder de post herclassificaties zijn DAEB-woningen opgenomen die in het splitsingsplan zijn overgeheveld van de DAEB tak naar de niet-DAEB tak. Elkien maakte in 2017 hierbij gebruik van de administratieve splitsing op basis van een door het Ministerie van BZK goedgekeurd splitsingsplan. In totaal betrof dit in 2017 een waarde van € 82 miljoen. In 2018 hebben er geen herclassificaties van de DAEB tak naar de niet-DAEB tak en vice versa plaatsgevonden.

DAEB vastgoed in exploitatie
In de post DAEB vastgoed in exploitatie zijn totaal 18.692 eenheden verantwoord. De geschatte waarde, gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt circa € 2 miljard.

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
In de post niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 1.723 eenheden verantwoord. De geschatte waarde, gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze eenheden bedraagt circa € 188 miljoen.

Voorraadmutaties DAEB en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Het aantal woningen en overige eenheden in exploitatie dat is aangemerkt voor de verkoop tot en met 2035 bedraagt 4.957. Dit betreft 4.128 DAEB- en 892 niet-DAEB eenheden. Naar verwachting zullen 442 eenheden binnen één jaar/ in 2019 worden verkocht, waarvan 204 DAEB en 238 niet-DAEB. De verwachte netto opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt circa € 62 miljoen voor 2019, waarvan € 26 miljoen DAEB en € 36 miljoen niet-DAEB. De boekwaarde hiervan bedraagt ultimo het verslagjaar circa € 55 miljoen, waarvan € 19 miljoen DAEB en € 36 miljoen niet-DAEB.

Gevoeligheidsanalyse marktwaardering
Over het gehele bezit van Elkien per eind 2018 is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd ten aanzien van de marktwaarde. De uitkomsten hiervan zijn als volgt:

Beleidswaarde
De beleidswaarde is voor het eerst in 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidwaarde in komende perioden, denk aan de nadere aanscherping van het begrip onderhoud/verbetering en beheerlasten.

De beleidswaarde bedraagt per 31 december 2018 € 1.285 miljoen en is afgeleid van de marktwaarde in verhuurde staat met afslagen voor beschikbaarheid (doorexploiteren) betaalbaarheid (huren), kwaliteit (onderhoud) en beheer (beheerskosten).

De opbouw van de beleidswaarde per 31 december 2018 is als volgt (bedragen x € 1.000):

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

In onderstaande tabel wordt aangeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Verzekering & zekerheden
Elkien is onder meer voor brand- en stormschade verzekerd. Bij schade aan woningen wordt de werkelijk geleden schade vergoed. Bij het overige bezit is sprake van een verzekerde som die gebaseerd is op de onderliggende herbouwwaarden, waaraan taxatierapporten ten grondslag liggen.

Het onroerend goed (voor zover gefinancierd met vreemd vermogen) is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW borgstelling. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Elkien heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.

8.3 Overige vastgoedbeleggingen

De mutaties in de overige vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat (bedragen x € 1.000):

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 6 eenheden opgenomen (2017: 6 eenheden). Deze 6 eenheden zijn allen verkocht met een terugkoop verplichting. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister BZK hebben. Elkien biedt geen mogelijkheid meer tot (ver)kopen onder voorwaarden.
 

8.4 Financiële vaste activa

Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000):

8.4.1    Deelnemingen

De deelnemingen betreffen (bedragen x € 1.000):

8.4.2 Latente belastingvordering(en)

De voorziening voor latente belastingvorderingen bestaat uit tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van (bedragen x € 1.000):

De belastinglatentie is als vordering opgenomen voor het tijdelijke verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van 1) de onroerende zaken (€ 3,9 miljoen), 2) de langlopende schulden (€ 2,6 miljoen), 3) verrekenbare verliezen (€ 22,2 miljoen) en 4) derivaten (€ 0,1 miljoen). De latentie zal niet binnen één jaar worden gerealiseerd.

De latente belastingvordering is opgenomen tegen contante waarde. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 2,85%. Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2018 van 3,3%, onder aftrek van het gemiddelde nominale belastingtarief over de periode 2019-2030. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt voor 2018 en 2019 25%. Voor 2020 geldt een percentage van 22,5% en voor de jaren daarna 20,5%.

Omdat het verschil in de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille in exploitatie naar verwachting pas na lange tijd tot afwikkeling komt is de contante waarde hiervan verwaarloosbaar. Het nominale bedrag van het volledige verschil tussen de fiscale en de commerciële waardering heeft een omvang van circa € 164 miljoen. Van de opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

8.4.3 Leningen u/g

(bedragen x € 1.000)

8.4.4 Overige vorderingen

Onder de overige vorderingen zijn de volgende posten opgenomen (bedragen x € 1.000):

Verstrekte cash collateral derivaten      
Elkien heeft ultimo 2018 € 32,3 miljoen aan cash collateral (onderpand) gestort bij banken als gevolg van de negatieve marktwaarde van de derivaten. Zoals hierboven omschreven zijn de renteswaps die Elkien aanhield bij de BNP en de RABO doorgezakt in langlopende leningen. Elkien heeft hierdoor per ultimo 2018 nog derivaten bij 4 banken: Credit Suisse, Deutsche Bank, Goldman Sachs en Barclays.

Geactiveerde kosten herstructurering derivaten
Het negatieve resultaat van het herstructureren van een aantal renteswaps in 2010 en 2014 wordt jaarlijks afgeschreven naar rato van de looptijd van de geherstructureerde swaps. De afschrijving naar rato van de oorspronkelijke looptijd geldt zolang de oorspronkelijk ingedekte leningen er nog zijn.

De looptijd bedraagt nog 38 jaar, de afschrijving voor 2018 is circa € 1 miljoen. De afschrijving is verantwoord in de resultatenrekening onder de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Geactiveerde marktwaarde derivaten
In 2018 is een viertal renteswaps bij de BNP alsmede een tweetal renteswaps bij de RABO doorgezakt in nieuw afgesloten langlopende leningen. Deze zes leningen zijn gepassiveerd tegen marktwaarde. Als gevolg hiervan ontstaat een agio. Op dit agio wordt jaarlijks afgeschreven conform de effectieve interestmethode waarmee een rentebate in de verlies- en winstrekening tot uitdrukking komt. De marktwaarde van deze afgewikkelde zes renteswaps is geactiveerd en hierop wordt jaarlijks eveneens afgeschreven conform de effectieve interestmethode, waarmee een rentelast tot hetzelfde bedrag als de rentebate in de verlies- en winstrekening tot uitdrukking komt. Per saldo hebben deze mutaties in de winst- en verliesrekening geen financieel impact maar zijn om verslaggevingstechnische redenen voorgeschreven.

8.5  Voorraden

Het vastgoed bestemd voor de verkoop bestaat uit (bedragen x € 1.000):

We verwachten 14 kavels in 2019 te verkopen. De verwachte opbrengstwaarde in 2019 bedraagt circa € 823k. Het verwachte verkoop resultaat hiervan is 15%, zijnde circa € 123k.

8.6 Vorderingen

(bedragen x €1000)

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

8.7  Liquide middelen

8.8  Herwaarderingsreserve

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt (bedragen x € 1.000):

Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van Elkien dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het BBSH te worden besteed.

Ultimo 2018 is in totaal circa € 686 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen inbegrepen (2017: circa € 568 miljoen). In 2018 is € 9,8 miljoen (2017: € 14,4 miljoen) onttrokken aan de ongerealiseerde herwaardering wegens sloop en verkopen ten gunste van de overige reserves. De waardering van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten, geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (€ 1.285 miljoen) in relatie tot de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie (€ 1.788 miljoen) is een bedrag van € 503 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Elkien niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Elkien. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van Elkien is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Elkien.

8.9  Overige reserves

Het verloop van het eigen vermogen is als volgt (bedragen x € 1.000):

Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. Elkien stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Friesland. Het gehele resultaat van circa € 194 miljoen wordt dan ook aan de overige reserves als onderdeel van het totale eigen vermogen toegerekend.

8.10 Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt (bedragen x € 1.000):

Van de voorzieningen is een bedrag van circa € 17 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.

8.10.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen

De voorziening voor onrendabele investeringen in nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van (toekomstige) contracten ten behoeve van de ontwikkeling van de nieuwbouw van huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt (en geactiveerd) om het verlies daarop in mindering te brengen.

8.10.2 Voorziening latente belastingverplichtingen

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van 1) de geactiveerde kosten herstructurering derivaten portefeuille (€ 3,4 miljoen) en 2) onderhoud 2019 (€ 5,8 miljoen).
Het nominale bedrag van het  waarderingsverschil tussen de fiscale waardering en de commerciële waardering bedraagt € 39,5 miljoen. De resterende looptijd bedraagt 38 jaar. De gehanteerde disconteringsvoet bij berekening van de voorziening is 2,85%.

8.10.3 Overige voorzieningen

Onder overige voorzieningen zijn de volgende voorzieningen opgenomen (bedragen x € 1.000):

8.11  Langlopende schulden

(bedragen x € 1.000)

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het boekjaar, zoals hierboven toegelicht, zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven (bedragen x € 1.000):

De posten marktwaarde embedded derivaten en agio leningen hebben geen impact op de kasstromen, maar zijn verantwoord om verslaggevingstechnische redenen.

Leningen overheid en kredietinstellingen
De mutaties in 2018 van de leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht (bedragen x € 1.000):

Schulden/leningen overheid
Hieronder zijn opgenomen leningen welke zijn verstrekt door gemeenten Opsterland, Leeuwarden en Súdwest Fryslân. Deze leningen hebben de volgende kenmerken (bedragen x € 1.000):

Schulden/leningen kredietinstellingen

Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken (bedragen x € 1.000):

De financieringsrente van de portefeuille inclusief effecten derivaten bedraagt ultimo 2018 3,3% (2017: 3,4%) en de duration 16,1. De gemiddelde liquiditeits- c.q. rente typische looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2018 25 respectievelijk 16 jaar.

De totale leningportefeuille bedraagt ultimo 2018 € 582 miljoen. Hiervan is € 23 miljoen niet door het WSW geborgd. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 559 miljoen (2017: € 571 miljoen) opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Dit is 96%
(2017: 95%) van de totale leningenportefeuille. De hieraan gekoppelde onroerende zaken zijn vrij van hypotheek. Op deze zaken kan op verzoek van het WSW een hypotheekrecht gevestigd worden voor het WSW. In een dergelijk geval zal een financier het WSW wel moeten aanspreken.

De reële waarde van de leningen is berekend met peildatum 31 december 2018 waarbij de kasstromen (rente en aflossing) contant zijn gemaakt. waarbij de cashflows contant zijn gemaakt op basis van rekenrente financieringscurve. In voorgaande jaren was dit op basis van rekenrente yieldcurve.

Basisrenteleningen
Van de totale leningenportefeuille ultimo 2018 ad € 582 miljoen  bestaat € 118 miljoen uit basisrenteleningen. De door Elkien afgesloten basisrenteleningen zijn verstrekt door de NWB Bank en de BNG Bank. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,6% (2017: 3,9%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald, wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,2%.

Essentie basisrenteleningen
Een basisrentelening kan gezien worden als een combinatie van een renteswap en een roll-over lening. Het voordeel van een basisrentelening is dat geen sprake is van margin call verrekening (mogelijke storting van onderpand  en dat voor zeer lange looptijden gekozen kan worden. De basisrentelening bestaat uit een basisrente verhoogd met een kredietopslag voor een bepaalde periode. Nieuwe basisrenteleningen zijn alleen nog toegestaan als onderdeel van een herstelplan om de derivatenportefeuille te verlagen.

Risico creditspread
Bij een basisrentelening is het risico dat de geldgever bij een kredietopslag herzieningsmoment een niet marktconforme opslag biedt. Indien de geldnemer deze opslag niet accepteert vindt afwikkeling tegen marktwaarde plaats. Deze kan hoger liggen dan de nominale waarde van de lening. Elkien typeert dit risico als beperkt, omdat de basisrenteleningenportefeuille niet verstrekt is door commerciële partijen, maar door de sectorbanken. Bij hoge kredietopslagen kan Elkien opteren voor een korte(re) looptijd.

Marktwaarde derivaten
Alle derivaten met een startdatum voor 31 december 2018 zijn gekoppeld aan een variabele lening, waardoor het renterisico voortvloeiende uit de variabele lening  afgedekt is door het derivaat.

In 2018 is voor nominaal € 52,5 miljoen rentewaps (met CSA) doorgezakt in langlopende leningen. Van de variabel rentende leningen is voor een nominale waarde van € 144,5 miljoen aan renteswaps afgesloten om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. De marktwaarde van deze renteswaps is eind 2018 € 93,5 miljoen negatief (2017: € 118,5  miljoen negatief).

Credit Support Annex (CSA)’s en Break Clauses
Om derivaten te kunnen afsluiten, dient een raamovereenkomst opgesteld te worden. Doorgaans is sprake van een ISDA raamovereenkomst, die bestaat uit een Master Agreement, Schedule en Credit Support Annex. De uitzondering hierop is de BNG Bank waarmee een Raamovereenkomst Financiële Derivaten (RFD) zonder CSA is afgesloten.

In de renteswap confirmaties met de banken zijn veelal break clauses opgenomen,  om het kredietrisico voor partijen  te beperken. Doorgaans is sprake van mutual break clauses, waarbij beide partijen het recht hebben op de break datum de renteswap af te wikkelen. In het kader van herstructurering van de derivatenportefeuille is in 2014 een deel van de mutual break clauses omgezet in mandatory break clauses, waarbij sprake is van automatische afwikkeling op de break datum.

Elkien heeft ultimo 2018 € 32 miljoen aan cash collateral verstrekt aan banken. Dit is geld dat bij een stijgende rente teruggestort wordt door de banken. Bij een rentedaling van 0,5% en 1,0% zal de margin verplichting € 56 respectievelijk € 83 miljoen bedragen. Bij een rentestijging van 0,5% en 1,0% zal de margin verplichting € 15 respectievelijk € 0 miljoen bedragen.

De break clauses vallen verspreid over de jaren 2018 tot en met 2024. De liquide derivatenbuffer van Elkien is van voldoende omvang om te kunnen voldoen aan eventuele liquiditeitsverplichtingen, voortvloeiend uit de break clauses. Deze mogelijke liquiditeitsverplichtingen bedragen voor voor 2020 € 4 miljoen, voor 2021 € 12 miljoen, voor 2022 € 18 miljoen, voor 2023 € 22 miljoen en voor 2024 € 15 miljoen. Deze bedragen zijn berekend per ultimo 2018.

Caps

Om het liquiditeitsexposure voortvloeiende uit de margin verrekening te reduceren zijn in 2014 plafonds (caps) overeengekomen met enkele banken. Deze caps maximaliseren het margin call risico.

Embedded derivaten

Een embedded derivaat is een derivaat dat onderdeel uitmaakt van  een contract; het zogenaamde basiscontract. Elkien waardeert haar derivaten tegen kostprijs en moet volgens de RJ 290 de embedded derivaten, die niet nauw verbonden zijn met het basiscontract, gescheiden waarderen. Elkien heeft enkele leningen, waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen een vooraf vastgesteld rentepercentage te verlengen. Deze optie  betreft een embedded derivaat en dient separaat gewaardeerd te worden.

De extendible leningen hebben een nominale waarde van in totaal € 31 miljoen. De marktwaarde van deze leningen bedraagt eind 2018 € 21 miljoen negatief (2017: € 19 miljoen negatief). Deze waardemutatie wordt veroorzaakt door schommelingen in de marktrente.

De ratio’s zijn als volgt berekend:

ICR: Gecorrigeerde som der bedrijfsopbrengsten / jaarlijkse bruto Rentelasten

Solvabiliteit marktwaarde: Gecorrigeerd Eigen Vermogen / Gecorrigeerd Balanstotaal

8.12  Kortlopende schulden

(bedragen x € 1.000)

De kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de schulden benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan. Met boeten verschuldigd voor vervroegde aflossing dient rekening gehouden te worden indien en voor zover die vervroegde aflossing bij de schuldeiser is aangekondigd of op andere wijze vaststaat.

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

8.13  Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Huurverplichtingen
Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal circa € 3,0 miljoen. Hiervan heeft circa € 2,3 miljoen een looptijd van meer dan een jaar. De verplichting met een looptijd van meer dan 5 jaar bedraagt circa € 82k.

Van de huurverplichtingen ultimo 2018 zijn geen huurbetalingen in 2018 in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Operationele lease
Leasecontracten waarbij de voor- en nadelen geheel of nagenoeg geheel verbonden zijn aan Elkien, maar het eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Eind 2018 heeft Elkien ten aanzien van haar wagenpark leaseverplichtingen ter grootte van circa € 0,9 miljoen (2017: circa € 0,6 miljoen). Deze leaseverplichting is in onderstaande tabel nader toegelicht (bedragen x € 1.000).

Gedurende het verslagjaar zijn in de winst-en-verliesrekening verwerkt:
(bedragen x € 1.000)

Minimale leasebetalingen               415
Voorwaardelijke leasebetalingen   221

Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw tot een bedrag van circa € 28,1 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting voor € 12,5 miljoen tot afwikkeling in een periode van 1 jaar ná balansdatum. Het restant van deze verplichtingen ad. € 15,6 miljoen loopt in 2,5 jaar af tot nihil.

Onderhoudsverplichtingen
Ultimo boekjaar is Elkien onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van circa € 31,3 miljoen. Dit betreft voor circa € 16,3 miljoen aan planmatig onderhoud dat in 2019 volledig uitgevoerd zal worden. Daarnaast heeft een bedrag van circa € 15 miljoen betrekking op woningverbeteringsprojecten welke grotendeels in 2019 zullen worden uitgevoerd. 

Ultimo boekjaar is Elkien onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van circa € 8,4 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit betreft onderhoudsafspraken met betrekking tot opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2017 en 2018 door en met de ketenpartners voor de aankomende 25 jaar. 
Per 1 januari 2016 is Elkien de Ketensamenwerking aangegaan met zes partners uit de bouwwereld. De overeenkomsten zijn getekend voor meerjarige afspraken over het planmatig onderhoud en de woningverbeteringen van zo’n 20.000 woningen in Friesland.

WSW Obligo
WSW-deelnemers hebben naar het borgingsinstituut Waarborgfonds Sociale Woningbouw een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, doet WSW geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Ultimo 2018 bedroeg deze voorwaardelijke verplichting voor Elkien
€ 25 miljoen.

Om te voorkomen dat WSW een aanspraak krijgt op zijn borgstelling, stelt WSW als borgingsinstituut financiële eisen aan haar deelnemers. Corporaties die niet voldoen aan de kredietwaardigheidseisen komen in beginsel in aanmerking voor saneringssteun.

Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid
Stichting Elkien vormt met Elkien Holding B.V. en Elkien CPS B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de Invorderingswet zijn de vennootschap en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Verrekening vindt plaats via de rekening-courant. Elkien is van plan om beide B.V.’s in 2019 op te heffen.

9.1 Huuropbrengsten

(bedragen x € 1.000)

De "te ontvangen nettohuur" is gewijzigd als gevolg van:

• Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging, harmonisatie en wegens woningverbetering € 1,224 miljoen;
• Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen
  € 433k;
• Kortingen, verkopen en sloop van woningen in exploitatie -/- € 755k.

9.2  Opbrengst servicecontracten

(bedragen x € 1.000)

9.3  Lasten servicecontracten

(bedragen x € 1.000)

9.4 Overheidsbijdragen

(bedragen x € 1.000)

9.5 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

(bedragen x € 1.000)

9.6 Lasten onderhoudsactiviteiten

(bedragen x € 1.000)

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 6.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

(bedragen x € 1.000)

9.8  Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

(bedragen x € 1.000)

9.9  Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
 

9.9.1 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

(bedragen x € 1.000)

De verkoopopbrengst betreft 328 woningen (2017: 353 woningen). De door de verkoop in 2018 gerealiseerde waardedaling begrepen in de herwaarderingsreserve bedraagt € 9,8 miljoen.

9.9.2 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

(bedragen x € 1.000)

9.10  Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
 

9.10.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

(bedragen x € 1.000)

9.10.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

(bedragen x € 1.000)

9.11  Opbrengsten overige activiteiten

(bedragen x € 1.000)

9.12  Overige organisatiekosten

(bedragen x € 1.000)

Onder de post worden de organisatiekosten opgenomen die niet rechtstreeks aan de primaire activiteiten toegerekend kunnen worden. Het betreffen hier o.a. de personele, facilitaire en huisvestingskosten voor de ondersteunende afdelingen van de organisatie (o.a. HRM, Communicatie, Strategie, Control en Financiën).

9.13 Leefbaarheid

(bedragen x € 1.000)

9.14  Saldo financiële baten en lasten
 

9.14.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

(bedragen x € 1.000)

9.14.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

(bedragen x € 1.000)

9.15  Belastingen

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000):

Het nominale verschil tussen de fiscale en commerciële waarde van de materiële vaste activa in exploitatie bedraagt € 99 miljoen.

De acute belastinglast over 2018 is als volgt bepaald:

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt voor 2018 25%. De lagere effectieve belastingdruk ad 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van de Aw.

Het effectieve belastingtarief wijkt af van voorgaand jaar door de lagere niet fiscaal verwerkte verlieslatende contracten (onrendabele investeringen). Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar.

Elkien heeft te maken met onzekere belastingposities uit hoofde van ingenomen standpunten ten aanzien van ingediende aangiftes en lopende bezwaarprocedures. Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met 2013 definitief geregeld. Met betrekking tot 2014 loopt een bezwaarprocedure tegen de door de fiscus aangebrachte correctie ten aanzien van de verwerking van de kosten inzake herstructurering van de derivaten portefeuille 2014. Voor 2015 t/m 2017 is door Elkien een acute belastinglast van nihil verantwoord onder de veronderstelling dat voldoende fiscale faciliteiten beschikbaar zullen zijn. De aangiften 2015 en 2016 zijn ingediend met inachtneming van het bezwaarschrift over 2014. De aangifte 2017 is voor 1 mei 2019 ingediend.

9.16 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

(bedragen x € 1.000)

9.17 Lonen en salarissen

(bedragen x € 1.000)

9.18 Gemiddeld aantal werknemers

Gedurende het jaar 2018 had Elkien gemiddeld 156 werknemers in dienst (2017: 149), verdeeld over de afdelingen:

9.19 Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht (bedragen x € 1.000):

9.20 Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.

11.1 Bestuurders en commissarissen

Per ultimo 2018 wordt het Bestuur gevormd door één Bestuurder die benoemd is voor bepaalde tijd. De benoeming van de nieuwe directeur-bestuurder is ingegaan per 1 februari 2018. Voor het inkomensbeleid voor het Bestuur volgt Elkien de aanbevelingen van de Beloningscode VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties). Voor de honorering van commissarissen volgt de raad de code voor honorering van commissarissen in woningcorporaties, welke geldt vanaf 1 juli 2010 en onderdeel uitmaakt van de vernieuwde Governance Code Woningcorporaties.
 

11.2 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT)1 Bestuurders en commissarissen

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke- en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Elkien van toepassing zijnde regelgeving: Het WNT-maximum voor de woningbouwcorporaties, klasse G.

Het bezoldigingsmaximum in 2018 voor Stichting Elkien is € 176.000. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum van de bestuurder.

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2018 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2018 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.

Heerenveen, 18 juni 2019

Stichting Elkien
 

Bestuur,                                        Raad van Commissarissen,
 

H.D. Eppinga                                A. Vlaskamp                                 drs. J.R.M.F. Cooijmans RA
directeur-bestuurder                 Voorzitter                                     Vice-voorzitter

                                                       G.P. Vermeulen RA                     drs. E. Wind
                                                       Lid                                                 Lid

                                                       mr. drs. M.P. Sulter-Zeinstra
                                                       Lid

In de statuten van Elkien is geen specifieke bepaling opgenomen met betrekking tot de bestemming van het resultaat.

Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. Elkien stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Friesland.

De controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de jaarrekening is hieronder opgenomen.